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[ 来源:本站整理 | 更新日期:2018-8-16 20:58:45 ]

  2009年11月,郝女士通过某中介公司的介绍,买下了东城区花市附近的一处二手房。入住之后,郝女士发现该房屋的供暖费没有结清。郝女士认为中介公司在房屋交易过程中审查失职,故起诉至东城法院,要求中介公司为其支付拖欠的供暖费。在开庭过程中,中介公司称其没有为郝女士提供过房屋中介服务,双方之间不存在居间合同关系。郝女士纳闷了:“我交了4万元的中介费,还签了合同,怎么叫没有合同关系呢?”中介公司解释,郝女士签的是《单独委托过户协议》。也就是说,郝女士只委托中介公司代办房屋产权过户。过户之外的事情,中介公司概不负责。郝女士十分困惑:“我花4万块钱,就找了个什么事都不管的主儿?”

  中介公司这番答辩引起了法官的高度关注。法官询问查明,郝女士确实没有签过《居间服务合同》,只签了一份《单独委托过户协议》。该协议约定:中介公司为郝女士提供权证代办服务,郝女士按成交价的1%支付委托过户费用37700元。郝女士共向中介公司交纳了4万元,另外的2300元是代办贷款费用。法官注意到,该房屋的成交价是165万元,按1%的标准计算,委托过户费应是16500元。而37700元的费用则占房屋成交价的2.28%,与居间服务费的收费标准颇为近似。中介公司辩解,37700元委托过户费虽然超过购房款1%的标准,但郝女士已经签署了《单独委托过户协议》进行确认,双方是“你情我愿”。法官还注意到,中介公司开具的收据上却写明4万元是“买卖服务佣金”,并非委托过户费。中介公司辩解,收据是公司统一制定的,上面没有委托过户费的项目,只能把4万元记在“买卖服务佣金”一栏。

  郝女士不明白:“《居间服务合同》和《单独委托过户协议》都是合同,有什么不一样?”经过法官的耐心解释,郝女士逐渐理解:两份合同对应的分别是居间合同关系与委托合同关系。法律关系不同,中介公司承担的法律义务也不同。虽然37700元的数额与收据上“买卖服务佣金”表述存在疑点,法官不能仅凭疑点来确认双方的法律关系。因为缺少了关键的《居间服务合同》,郝女士提供的其他书面材料不能形成证据优势,不足以证明双方之间存在居间合同关系。

  庭审之后,郝女士对法官说:“我买房子的时候工作忙,就想找中介公司代理一下,也不明白代理到底是什么意思。现在才知道,供暖费没结清是吃了小亏,没签《居间服务合同》才是上了大当!”思虑再三,郝女士准备继续搜集有力证据,另行起诉,于是撤回了本案的诉讼。

  老百姓购买二手房时,常说要找中介公司“代理”一下,却不知口语的“代理”一词在中介行业中对应着两种不同的法律关系——居间合同关系与委托合同关系。两种法律关系包含的服务内容不同,收费价格不同,法律规制也大不相同。

  居间,也称中介、经纪。《合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”在二手房交易中,居间方是中介公司,它不能以交易一方的名义同另一方签订房屋买卖合同,而仅能以中介公司自己的名义居中斡旋,传达双方意思,起牵线搭桥的作用。根据上述概念,中介公司以提供房产交易信息,带领买房人选房、看房,促成双方交易作为居间服务的主要内容,以双方签订《房屋买卖合同》为收取居间服务费的条件。

  委托合同关系则不同。《合同法》第三百九十六条规定,“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。”在二手房交易中,中介公司扮演受托人的角色,提供的委托服务主要是代办产权过户、代为办理贷款等,收取委托服务费的条件则是完成委托的事项,如完成房屋产权变更登记、成功办理贷款等。实践中,许多中介公司将上述代办业务写进《居间服务合同》,容易使买房人产生误解,以为居间服务和代办业务是同一种法律关系。

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  中介公司的居间服务受到《房地产经纪管理办法》等特别法的约束,法律方面掣肘较多,相关部门的监督也较为严格。在居间合同履行过程中,中介公司承担着对房屋质量、产权状态等交易相关问题进行勘验、核实的义务。代办产权过户等委托服务却无专门的法律规定予以约束,中介公司的责任也较简单,仅需完成代办事项即可。

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